如果贵阳明天崩盘？地产疯狂跃进记实

 

如果贵阳明天崩盘？ 地产疯狂跃进记实

核心提示：全国第一大盘、西部第一大商业物流中心、世界级商业引擎、两座400米以上摩天大楼……拥有这些的贵阳不是一个异类，它只是中国新一轮城市大跃进中最典型的代表。如果贵阳明天崩盘，也不过是劳伦斯魔咒应验中国的开始

偏居西南的贵州省在2012年一下子火了: 距离省会贵阳200公里之外的毕节，因为贫穷冻死了5个孩子；而贵阳，在乏人注意中，已经悄然汇集着全国第一大盘（总量1830万平米）、西部第一大商业物流中心、世界级商业引擎、两座400米以上摩天大楼……

2009年至2012年10月，贵阳住宅累计成交2919万平方米。以人均30平方米来计算，对应百万新增人口。而自2009年至今，贵阳城区新增常住人口总数并未超过20万人。但是拥有多个超级大盘（每个销售面积都超过100万平方米）的贵阳尚有6000万平方米的潜在供应将会逐步释放到市场中来，这至少需要150万-200万人口来消化掉。

问题是，即便到了2020年，贵阳市的承载能力也不过在500万人左右。谁来为贵阳买单？

拥有大量超级大盘的贵阳故事，是一个城市的崛起，还是一场繁华背后的危局？

暴跌

继上一个600万平米的“世纪城”热销之后，贵阳楼市再度推出由本土房企操盘的两个超级大盘：花果园与未来方舟，总体量在2500万平方米以上。为了配合当地“十二五”规划，这两个项目均计划在2015年之前完成预售及基本交付工作。这意味着，即便扣除掉商业物业部分，两大楼盘每年需实现500万平方米的成交量，但2009年以来贵阳全市住宅全年平均成交量也不过在700万平方米左右。

必须迅速抢占市场！贵阳楼市第一轮价格战在刚需市场打响。

“花果园”项目由贵州宏立城集团（以下简称“宏立城”）开发，董事长肖春红虽然在全国范围内名不见经传，但在贵阳当地却赫赫有名。

2010年11月，花果园一期开盘即将价格定在6500元/平方米——这远低于周边同类型项目8000元/平方米的均价。在受低价而带动的第一轮热销过后，宏立城以总价26亿元拿下与彭家湾毗邻的五里冲地块，两区域总体量达到1830万平方米，花果园成为“全国第一大盘”。

花果园可谓一夜成名。但宏立城想必没有关注到，此时全国范围内的楼市调控正走向高潮。贵阳楼市也前途未卜，一众投资者开始踯躅观望。到了2011年底，贵阳住宅市场一片低迷。

这引起另一个贵阳本地房企中天城投（000540.SZ）的担忧，其重点打造的超级大盘“未来方舟”正计划推向市场。

中天城投是一家民营房企，董事长罗玉平与政府关系极为密切。传奇的是，十多年前，罗玉平和肖春红共同经营宏立城，罗任总经理。1998年之后，罗、肖两人分道扬镳。肖春红拟发展彭家湾棚户区项目不成，转而开发“山水黔城”；而罗出走之后则成立金世旗国际控股股份有限公司，直至控股中天城投，成为贵阳第一家上市公司。

2012年，两大房企倾力打造的两个超级大盘在贵阳市两城区狭路相逢。

未来方舟方圆9.5公里，与花果园的高密度集中开发不同，未来方舟完全是一个开发商的造城计划。自前期地块开发，再到项目规划、动工，全部由中天城投一手包办，项目定位是打造一个集养老、度假、休闲以及高端商务等各种业态于一体的新城区。“它将是贵阳老城区所有功能的一个升级。”未来方舟营销总监朱晋仪告诉本刊。

“整个项目拟投入600亿，部分资金来自于销售回笼，其余则由集团层面来解决，”朱晋仪告诉《中国企业家》，“如果任何一个环节出现问题的话，就会影响整个项目的发展。”

彼时花果园已经热销一年，在地理位置和客户基础上，未来方舟都要弱于前者。如何从花果园手中将客户抢过来？朱晋仪的压力可想而知。所以她最初选定未来方舟地段较好的项目开盘，并将每平米定价在5500-6500元之间。然而过了2012年春节，朱晋仪发现市场情况更糟。她告诉罗玉平，未来方舟的开盘价必须下调。罗玉平断然拒绝：“你们还要降价？你们营销这帮人是干什么的？我要把你们整个都换掉！”

就在朱晋仪与老板博弈期间，花果园再度下调价格，这使得原本观望未来方舟的客户有了叛逃的迹象。“我们必须要抓住他们。”朱晋仪告诉她的老板。

最终，为了避免整个集团层面付出更惨痛的代价，罗玉平做了更艰难的选择：他亲自为四个均价最低的项目定了价——3680元/平方米，比销售团队给出的降价建议还要低1000多元。

未来方舟此次开盘果然吸引客户蜂拥而至，一千多套住宅以低于4000元/平方米的均价顺利售出。

为了应对中天城投的冲击，宏立城迅速做出调整，它选择了五里冲片区靠近高速路附近的住宅项目，一度开出3500元/平方米的价格。

两城区一直是贵阳楼市的风向标，两个超级大盘又是两城区的引领者。“他们几乎垄断了贵阳市刚需楼盘的九成供应、成交则要占到六成。”合富辉煌贵州总经理李玮告诉《中国企业家》。他们的项目既然已经“破四”，贵阳房企也只有纷纷下调价格。

“花果园项目开盘的那一天，我打电话到公司代理的8个项目售楼部一家一家去问，”李玮告诉本刊，“所有项目现场居然没有客户！”极度担心之下，李玮与自己的团队也彻夜未眠讨论对策。在李玮看来，降价不过是一种短期策略，他并不赞成客户做出这样的选择。无论是从项目成本还是长期发展的角度去看，都不应该再在90平方米以下的住宅市场纠缠下去。他开始建议开发商们向其它住宅业态上发展，避开与中天城投和花果园正面交锋。

只是，真的能够避开吗？未来方舟的业态丰富，同时也富有投资价值。而且，营销总监朱晋仪预判今年刚需市场势必会出现消化不良的情形，公司已经预备从今年下半年起加大对改善性住宅的供给。“事实上，与花果园相比，未来方舟将来对其它开发商的杀伤力更强。”李玮告诉《中国企业家》。

下一场战役将发生在改善性住宅市场，由中天城投发起，市场拭目以待。

在贵阳房交会上，《中国企业家》遇到即将赶赴外地开拓市场的花果园营销总监，她来这里观察市场、累积经验。谈话中她提及，“贵阳本地的客户已经被消化得差不多了。”而对于接下来的市场趋势，她似乎并没有足够的信心。

价格战之后，贵阳本地需求已经被消化殆尽。

扭曲的产业链

“贵阳的楼市现状是合力作用的结果，政府、金融机构、房企、上下游产业链、还有购房者，每一个环节都要发力，才能让整个产业链条存续下去。”中天城投董秘李俊告诉《中国企业家》。

在这一轮价格战中，中天城投对项目已无利润要求，只求快速回笼资金。截至去年三季度，中天城投资产负债率已经达到88.45%，扣除政府补贴以后的净利润仅为0.53亿元。作为上市公司，中天城投必须顾及公司利润的可持续性。

“未来我们将会通过集中结转来提高利润额，通过高端和商业项目来平衡利润水平。”李俊告诉本刊。同时，“我们也吸取了这个教训，不要把大量的资金过度集中在一个大项目上，”李俊坦言，“2012年下半年起，我们已经着手从区域和产品上进行调整来分散风险。”

但宏立城仅有花果园一个项目，且户型单一，它又如何玩转产业链？

“所有的建设资金都是我们自筹的，没有任何借贷资金，”花果园营销副总裁陈晓辉告诉本刊，“以现在的售价和利润率，根本就无力承担借贷成本。”

“那主要是因为，花果园本身就是宏立城的融资工具，”贵阳市某知名房企高管对此直言不讳，“它依靠出售低端项目来集结资金，然后通过控制现金流来获利。”

与所谓刚需大盘相悖的是，花果园吸附了大量来自地州、省外的投资客。“目前我们本市、地州以及省外客户的比例分别是35%、50%以及15%。”陈晓辉告诉本刊。

如上文所言，花果园能够在挖坑待建阶段就可以开盘预售。而从卖房到交房，会有两年的时间差。在将大量投资资金通过预售集结进来之后，期间考验的就是开发商对开发节奏的把握能力了：如何通过分期支付工程款、调整建设进度和开盘项目等等方式，来调节手中的现金流量。

宏立城旗下再无其它项目，手中现金余额投向何处？花果园又仅能维持微利状态，公司又如何牟利？

坊间传言，宏立城有份参与当地民间借贷，以现金放贷获利。若果真如此，“以目前民间借贷年成本为20%-30%来计算，两年的资金使用期回报率至少是40%。”贵州商校房地产研究中心主任朱华告诉本刊。但朱华显然保守地估算了民间借贷的成本，事实上贵阳民间资本月息不会低于三分，尚公律所高级合伙人杨通河进一步表示，“如果拆借两三个月的话，月息会达到五分以上。”

这部分民间资本会有很大一部分流回房地产市场。有贵阳业内人士甚至指出，即便如中天城投罗玉平，有时也需在民间资本市场上进行短期拆借。事实上，“在贵阳有很多单一项目的小开发商都依赖向民间资本借贷来开发项目。”杨通河告诉《中国企业家》。同时，这些小开发商因为手中项目单一、资金实力薄弱，最先受到低房价的冲击。

以贵阳经适房开发商为例，彼时一批中小开发商不惧拆迁风险，积极参与经适房建设，就是企图通过低地价来牟取暴利。一般来说，他们的全部成本折算下来，每平米也不过2700元左右。按照正常市场价格，这批经适房售价不会低于4000元/平方米。但却不曾想，如今两大主城区的楼盘均价也不过4200元/平方米。

根据贵阳对经适房的规定，其户型大小不得超过70平方米。“一方面是产品同质化，另一方面是申购标准限制，在当前楼市现状下，我们的房子根本没人来买。”一位经适房开发商告诉本刊。而由其提供的一份由盖有11家房企公章的报告中提及，在过去的一年时间里，贵阳市区总量80万平方米的经适房库存去化率尚不足15%。

“目前的情况是，即便不赚钱我们也想赶紧卖出去，”上述经适房开发商无奈表示，“最多把原来赚的钱搭进去，这就是市场，还能怎么样呢？”

开发商愿赌服输，如果仅是如此的话，倒是一个对购房者有利的结局。但最令人担心的，用预售集结的民间资本在开发商之间流动周转，中间任何一个环节出现问题，都有可能是整个链条如多米诺骨牌一般倒下。

风险不止如此，“开发商自有资金比例都不高，其间牵涉到建筑商垫款和常规金融机构资金，”朱华分析指出，“一旦无法达到预售目标，那么资金链就很有可能断掉。”贵阳一家名为英发房地产的企业，因开发的“天玺苑”经适房没有按时回笼资金，目前项目濒临烂尾的风险，同时会使得500多家回迁户出现安置问题。“天玺苑”项目还裹挟了华能贵诚信托的1.8亿元信托借款在内，原本应该在2012年下半年到期清算的信托计划不得不被迫展期。

膨胀的贵阳

“你为什么认为贵阳能消化这么大体量的房屋面积？”从房开商到代理商，接受本刊采访的人士都会异口同声地回答：“你不要把贵阳理解成以前的旧城区，贵阳越来越大。甚至，贵阳不是贵阳人的贵阳，是整个贵州的贵阳。”也不能单方面指责开发商不负责任的“忽悠”，政府的城市整体规划正不断印证这种未来的可能性。

贵阳市每十年更新一次城市整体规划。在1999-2008年期间内，贵阳市内不同城区呈现组团式发展格局。而新一轮《贵阳市城市总体规划（2009-2020）》的出台，意味着当地政府开始全力打造“大贵阳”：北拓、南延、西连、东扩之余，还计划通过城市路网建设，来协调各功能组团与中心城区的一体化发展。

对于财政收入相当有限的贵阳政府来说，城市的升级和扩张，从土地出让、公共设施的配建以及城市规划设计，都需要开发商的配合。

2009年，宏立城之所以能够用总价4.58亿元、楼面价81.79元/平方米拿到彭家湾地块（花果园的前身），就是因为它承诺解决困扰政府多年的彭家湾棚户区改造问题。“花果园项目配建的区域景观和公共设施，很多都是我们政府和他们谈判争取的结果。”贵阳规划局新闻发言人告诉本刊。

中天城投也不甘落后，罗玉平在下一盘更大的棋。他注意到贵阳开始重视城市整体协调，政府正在全力推进“三条环路十六条射线”城市道路网的建设。因此，罗玉平锁定轻轨沿线来进行项目布局。

“中天一直有参与政府基础设施建设，包括垫付资本金。”一位与中天合作的人士告诉本刊，这使得其可以享有城市规划带来的便利。它甚至直接参建政府道路工程。其中，最先建成通车的二环五路（备注：二环路全线贯通了贵阳七区，全长49公里；五路包括甲秀南路、黔灵山路、机场路、北京西路以及水东路）之中的水东路，长达7公里的景观改造都是由中天城投一手包办，据称沿路的银杏树全部由外地运来，每棵价格高达8.8万元。而东二环道路的开通，则连结了中天在金阳新区的总部与其旗下项目中天花园，“东二环几乎就是为了中天城投修的，他们占了很大的便宜。”一位接近政府的人士告诉本刊。

其它外地房企也不肯放过这一场土地盛宴。2009-2011年期间，贵阳市招拍挂市场成交的土地累计规划总建筑面积高达3784.94万平米，外地房企首开、中铁等都在此期间进驻。

不止如此，贵阳尚有大量规划中的项目尚未计入到土地市场成交结果之中。“以未来方舟为例，虽然对外宣传占地5000多亩，但这中间有相当一部分体量的土地尚未挂牌入市。”中天城投董秘李俊告诉《中国企业家》，所以，并不能说整个规划范围内的土地就已经确定归开发商所有。“事实上，很有可能我们的宣传和整体规划同时也是在给别人做。”

“未来3-5年内，将有6000万平方米的供给将逐步推向市场。”合富辉煌贵州总经理李玮告诉本刊。

但最令贵阳业内担心的，不是这6000万平方米的存量土地，而是政府继续放量供应——这好比往一个已经濒临爆炸的罐子里继续注入蒸汽。

但政府显然不打算停止。2012年3月，在二环五路的基础上，贵阳市政府再度推出升级版的二环四路城市带规划（二环四路指的是：二环路，机场路、甲秀南路、花溪大道以及贵黄路），分成15个功能板块，规划总用地105平方公里，预计聚集人口80万。

这已经是第三次调整“大贵阳”的概念了，这一届政府格外热衷于城市规划的调整。为此，政府屡屡把公路建设BT给企业，以这样简单的方式来换取城市发展。

“我的一位客户，前一段时间以BT 的方式获取了千亩左右的土地，地方政府给了它两个选择，”贵阳的一位代理商告诉《中国企业家》，“它可以选择在花果园对面拿下一整个地块，也可以在别的地方分批拿下总量相等的土地。”

2012年年初，贵阳市以打造全国最大的商业物流中心为名，与西南国际商贸城签订发展协议，拟在金阳打造一个占地10平方公里、规划建筑面积1420万平方米的综合商业集群。6月，在“两环四路城市带棚户区、城中村改造暨产业发展项目推介会”上，玉蝶控股与贵阳小河区政府达成意向，拟以566亿元打造一个占地4432亩的金竹新城。这一项目规划建筑面积805万平方米，建成后将拥有80万人口。而整个推介会期间，贵阳市总计与40家企业签下总投资高达4226亿元的项目。

“政府总应该考虑，如何在可持续的经济增长与满足普通百姓购房需求之间找到一个平衡点，”朱华告诉《中国企业家》，“不应该再这样透支土地市场来换取短期的政绩。”

劳伦斯魔咒

一个城市不会因为超级大盘林立就变得繁华，也不会因为拥有摩天大楼就可称现代都市。城市的升级和发展，本应从容有序、因势利导。

如果一个住宅小区要容纳几个县城的人口，又如何才能保证社区生活的文明有序？

根据中信证券报告可知，花果园项目二期C区的容积率已经做到9.75；二期D区容积率更是高达11.27。如此高的容积率，人口集中入住之后，“加上商业项目人员，整个大盘要容纳30万人，”朱华告诉本刊，这相当于贵州六七个普通市县的城区人口。“花果园方圆不过4平方公里，每平方公里人口密度将高达7.5万人——这在全世界也是罕见的！”在朱华看来，地方政府和企业都没有准备好应对可能出现的局面。

贵阳市的确才刚刚注意到超级大盘所带来的问题：在贵阳市城乡规划建设委员会第十五次全体会议上，提出超级大盘因聚集过多人口，有可能会造成整个区域内基础设施不堪重负的情形。而对于规划局来说，如何协调不同的政府部门一起去正视和解决超级大盘问题，将是一个非常困难的事情。

令朱华担心的，不止是超级大盘可能引发的社会问题，还有大批规划在建的商业项目。花果园拟建406米高的双子塔，未来方舟城内则将竖起一座540米的西部城市坐标，仅这两个楼盘拟推出的商业项目就达到300万平方米。而《中国企业家》在贵州省住建厅看到一份文件，写明100家商业综合体已经开工建设。

“一般来说，商业综合体每20平方米就需要有1名员工。那么一个30万平米的项目，至少要有一两万名员工填充其中。”华彩咨询首席专家白万纲告诉《中国企业家》，“人员还不是真正的问题，核心问题是贵阳目前的消费能力并不足以支撑这些商业业态的差异化发展。”在他看来，“这简直就是一个世界级难度。”

“贵阳是想以空间换时间，扭转后发劣势，尽快释放资源利好，利用连续的投资热潮，形成一轮光环效应，带动贵阳乃至周边成为投资、发展、旅游热土，”白万纲分析指出，“但这个算盘打得太精了，每个城市都在这么打。请问，支撑综合体的消费力量到底何在？消费者何在？”

在金阳新区，本刊记者见到了已经交付使用的超级大盘世纪城，十来幢28层高的商业办公楼在夕阳下显得分外壮观。然而进入到其中才会发现，有的楼层甚至一整层都在闲置。

这就是贵阳的繁华吗？

这里不过是中国二、三线城市的缩影。重庆、长沙、太原等城市纷纷对外宣布自身的投资计划，动辄上万亿的投资来打造名目繁多的产业集群。城市、城区，乃至地州都纷纷建立所谓的地标性建筑。

“谁都想成为超级城市、国际化都市以及区域中心，”白万纲告诉《中国企业家》，“他们想像迪拜一样，制造一个梦幻般的城市，将周边的金融、商业、消费以及文化资源都吸附过来，迅速聚集起一个价值隆起带。”

根据摩天城市网的报告，2012年中国内地摩天大楼投资总额已经高达1.7万亿。未来十年内，中国将以1318座摩天大楼总数位列全球第一。其中，前十名建筑最高的摩天大楼中，有7个位于二、三线城市。

所谓劳伦斯魔咒，意指这种主要在政府主导下的摩天大楼的兴建，其建设周期恰恰是一个经济体从高潮到衰退的时间。摩天大楼建成之日，便是经济衰退之时。

“二、三线城市这种同时、同结构思维最终会造成大量低效投资、无效投资、失败投资。”白万纲认为，届时，一旦产业升级的速度和效果不够理想，而短平快资金又要求集体退出，就会造成所谓“崩盘”或是“空心化”的结果。

根据《贵州商报》报道，11月贵阳市二手房市场新增2000套房源，其中三成是外地投资型业主。报道中援引智宇房产市场总监杨泉的观点，认为市场已出现外地投资型业主急于抛售套现的信号。

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