香港内地地产股十年：地产造富神话破灭

香港内房股十年：地产造富神话破灭

核心提示：香港资本市场见证了中国内地房地产的十年繁华。市场几经浮沉，香港内房股分化加速，曾经红极一时的公司星光黯淡，有的甚至已消失不见，内房股的排名和座次一直在被改写、被颠覆。

香港资本市场见证了中国内地房地产的十年繁华。

然而，市场几经浮沉，香港内房股分化加速，曾经红极一时的公司星光黯淡，有的甚至已消失不见，内房股的排名和座次一直在被改写、被颠覆。

这背后，是各家地产公司战略、资金管理、管理层乃至公司治理的比拼。目前除了中海外、华润置地、龙湖等极少数公司外，绝大部分内房股的成长性和持续性仍待检验。

随着国内房地产调控成为常态，国际金融和货币政策的可能性反转，人民币国际化的趋势渐明，内房股过去十年创造的神话不可复制，单纯做住宅、做规模也已经不再是主流模式，一些过去表现激进、外币借债占比较高的公司，甚至可能面临生死存亡的考验。

那些没落的内房股

一位长期关注内房股的业内人士对本报记者分析，富力的战略错误，过早地重仓商业地产，又运作得不太好，占用了太多资金；而红筹上市还有一个问题是，融资受内地证监会约束，上市没有给富力带来太多好处。

再加上其内部管理不是特别现代化，层级感和家族感观念强，内部损耗较大，导致了富力近几年增速不快。

寻找有成长性的公司

世茂房地产过去两年上升得也很快，因为其销售恢复增速，土地储备结构也较好。

曾经创造首富神话的碧桂园和恒大，从上市之初备受关注到土地违法危机频传，其业务增长模式的成长性仍待观察，而庞大低廉的土地储备的潜在收益和风险，仍然是这两家公司共同的特征。

商业地产角力

在梳理内房股变迁的过程中，华润置地不得不提。

华润置地，是一家经历过调整又证明自己是优秀生的公司。其中的重要变量是商业地产。华润用了10年的时间做商业地产，深圳万象城已经盈利，而成都、沈阳万象城开业的水准、运营的水准也非常高。

数据显示，2012年华润置地共实现租金收入约港币39.0亿元，较2011年增长40.0%。招商证券（香港）地产行业研究员段斐钦认为，华润置地万象城项目，已在价值链上形成了自身独特的竞争优势，成为获取住宅开发销售及长期稳定租金收益的房企。

世联地产商业部总经理宋春生认为，华润置地是国内目前做得最好的商业地产商，其租金收益的模式比万达销售+租赁的模式更为理性。

这也正是国内纯住宅开发商转型的通道。阳光新业副总裁吴尧说，很多开发商已经认识到，销售规模的增长并不是最重要的指标，包括保利、万科、中海外、龙湖在内，所有的主流开发商都在寻求商业地产价值的挖掘和变现。

香港资本市场已经证明，拥有优质不动产的上市公司，更能获得投资者的青睐。吴尧表示，一些中型购物中心虽然受到电商的冲击，但区域内的商业地产仍然可以通过调整业态和产品获得发展，中国购买力依然强大。个别城市像沈阳、昆明出现了一些商业过剩，但好的卖场仍然很赚钱。

目前内地房企除了华润，还没有几家公司，能够像香港新鸿基那样大规模地证明自己在商业地产运营上的能力，像目前商业地产已经做得不错的龙湖，现在一年就五六个亿的租金收入，后续还是要观察。