万科小米合作建房被叫停 房企自持住宅难题待解

近期，有小米员工透露，万科利用永丰地块和小米合作建房一事，因为监管等方面的原因限制已经搁置。

此前，经济观察报了解到，万科永丰自持地块项目，小米公司内部已经全员自愿认购登记。

获得自持地块的开发商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆盖成本？自持项目开发、运营模式等问题值得关注。

持有的尴尬

高和资本执行合伙人周以升表示，与商业地产相比，商品住宅租金收益较低，仅靠租金显然难以覆盖成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我们做商业地产证券化最低成本是3.3%，这也覆盖不了，更何况住宅也不可能做到3.3%。”

张元浩在创办百瑞资产之前，曾在摩根工作了20年，以他的经验来看，近年房价上涨有较大的非理性因素，是不正常的，在当前严厉限购条件下，房价存在下跌的可能和空间，“即便未来房价下跌了，这些自持房能够实现资产证券化，但原来高价拿地的项目还是无解。”

探索未来商业模式

对开发商获取自持商品住房项目的初衷，周以升和张元浩均认为，由于此前北京市政府并没有对自持土地出台相关使用细则，一些开发商试图通过变相销售来回收成本。

但是随着以租代售等变相销售通道全部被封堵，未来自持商品住房只能用来对外租赁，张大伟认为，此前开发商竞相获取自持商品住房地块，不排除通过变相销售实现快速回笼资金考量的可能，但现在这一可能已经被堵死。

在赣南苏区振兴发展产业投资基金董事长陈士则看来，当初国家进行第一次房改时，就实施两条腿走路，一条是现在商品房市场，一条是以满足群众基本住房需求的保障房，为此专门成立中房集团用来开发保障类住房。

哪些企业拿了自持地

在这种背景下，自持租赁型商品住房如何开发、运营，通过什么方式回笼资金和盈利，不仅关系着获得自持地块企业的自身利益，也关系着房地产行业变革转型路径。