营销资讯 2020/03/15 10:45:09 来源:网络整理
“下半年将是购房好时机”
业内人士称，6-12月内一线城市房价仍有10%-20%降幅
来源：华夏时报
2012年的楼市，从房地产标杆城市北京春节七天的“零成交”开始，就被打上了冷冷清清、凄凄惨惨的阴影。而从官方到专家，无不看淡新一年的楼价。
国家发改委相关人士向《华夏时报》记者透露，在2011年年底，国家发改委相关部门组织了对北京各个热点区域以及在售楼盘的实地调研，相关人员对房价变化、销售量变化以及意向购房者的购房意愿变化等均作了详细统计，初步得出的结论认为，2012年的楼市仍将延续前一年的相对回归理性的趋势，房价将进一步下滑，2012年下半年将是购房的好时机。
“房价将进一步下滑”
2012年，房价将走向何方？这不仅是缠绕着广大购房者的疑问，也是官方关注的焦点。
作为近几年全国楼价涨幅最大的城市，北京的房价走势备受关注。据记者了解，在2011年底，国家发改委相关部门组织了对北京各个热点区域以及在售楼盘的实地调研，调研地点包括亦庄、通州、望京、大兴、石景山、房山等热点区域，基本涵盖了所有新开楼盘，同时也调研了二环、三环等热点区域的楼盘，相关人员通过实地调查跟踪，对房价变化、销售量变化以及意向购房者的购房意愿变化等均作了详细统计。
“初步得出结论认为，2012年的楼市仍将延续前一年的相对回归理性的趋势，房价将进一步下滑，但大幅下滑的可能性不大，2012年下半年将是购房的好时机。”国家发改委相关人士透露。
近期数据显示，2012年1月十大城市住宅均价为15565元/平方米，首次出现环比下跌，环比上月下跌0.15%。深圳、重庆（主城区）两个城市略有上涨，其余8个城市均环比下跌。
北京市住建委网站显示，2012年1月份北京新建住宅成交4473套，创2009年以来新低。与此同时，2012年1月，北京二手房签约2934套，创下39个月以来的新低，同比2011年春节期间2月份的8468套，下降65%。
据预计，从目前数据来看北京房价已进入了明显的“低调”周期，拐点已明显出现。中原地产研究部总监张大伟表示，在郊区房价的带动下，未来6-12个月内北京等一线城市的房价还会有10%-20%的降幅。
房地产市场相对回归理性
近几年，随着房价不断上涨，房地产暴利驱使，各路资金纷纷涌向楼市，楼市也因此成为炒作和投机盛行的市场，许多原本从事其他行业的企业也都纷纷涌入房地产业掘金。这给楼市以及中国经济均带来巨大伤害，从2010年起，中央坚定了调控房地产的决心。在调控政策下，2011年的楼市一泻千里。
而去年底召开的中央经济工作会议，则给2012年定下了楼市调控的总基调，即坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。
“2012年的房地产还是政策市。”中国房地产学会副会长陈国强指出，政策的走向决定了房地产最终的走向。
中国房地产业协会王惠敏秘书长在“中国地产金融创新峰会”上指出，新的一年全行业还将面临着调控政策尤其是限购导致成交量下滑的局面，大量安居工程建设将改变供应结构，使多年来因行政不作为而造成的中低收入人群无对应的住房消费产品的局面可能会得到改善。房地产市场相对回归理性的趋势相对是比较明显的，尤其是机会爆发式的收益应该不复存在了。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在“2012年中国地产财富年会暨2011年中国地产财富势力榜颁奖盛典”上也表示，2012年主题词就是“软着陆”。他认为，未来房地产市场可能会发生三个变化：一是卖方市场向买方市场转移，导致竞争加剧、洗牌加快、利润摊薄；二是融资渠道多样化，除了银行融资，将更多地依靠社会的资金；三是市场布局立体化趋势，产品业态布局多样化，房企转型契机出现。
房企扎堆地产金融化
在政策和市场的双重挤压下，资金问题成为昔日的暴利行业——房地产企业面临的最大问题。
资金市场中，因为银行贷款通路受阻，一线城市销售也受限贷、限购政策的影响而出现回落，再加上去年全国2.7万亿土地出让金在今年面临的交付压力，这直接导致众多开发企业面临巨大的资金缺口。
阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲直言，在整个大背景下，房地产行业的冬天到了，真正的2012也到了。北京龙藏天下资产管理有限公司董事长赵祥龙指出，所有房地产企业面临的最大风险是财务风险，特别是热衷于建立高杠杆房地产企业，在冬天来临的时候可能出现问题。
而寻找楼市调控政策下的融资空间，成为各大房企2012年伊始就开始追求的目标。
山水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军在“2012年中国地产财富年会”上指出，股权融资、产业链融资都是创新融资的渠道，这就是调控政策下的融资空间。
黄金湾投资集团董事长申威表示，长期以来，没有真正的房地产金融，只有房地产形态。银行一直是房地产主要资金来源，金融政策一旦调整，对房地产的影响将是致命的。
据记者了解，阳光100、上海复地等27家开发商甚至与K8黄金湾等36家金融投资机构联合组成中国地产金融拓展联盟，以实现互助联盟，满足项目拓展和融资需求。
年将是地产金融化的春天，地产金融化将是大势所趋。
■相关链接:房企预言回暖拐点
多家房企预测二三季度将是楼市回暖拐点，年度战略无解
来源：华夏时报
“看不透，真是看不透。”广州某上市房企高层管理者高朗（化名）眉头紧皱，他向《华夏时报》记者指出，公司管理层近期对于今年如何“随行就市”发生不少分歧，但至今一直未有明确的定论。
春节里，高朗放弃了与家人到海外度假的计划，更多地抽时间去会一会同行或其他领域的朋友，而每次聚会的话题都几乎离不开对房地产行情的讨论，高朗感受到圈内圈外都十分烦恼，精神紧绷的状态与其所在的房企所有同事一样。
预言二三季度回暖
对于如何针对国家的房地产宏观调控做出应对，各方争议一直没有停息。“现在不是出了什么问题，我们得拿出方案应对，类似于做选择题的状况。”高朗高声强调，“大家连问题怎么变都不确定。”
虽然，国务院总理温家宝于2011年底指出要巩固房地产调控的成果，各地方政府去年年底之前仍能紧抓限购或者限价政策。但是，农历新年一过，一些地方为调控松绑的迹象却有了各种苗头，开发商对这些异动十分敏感，但心中的纠结仍然难解。
有报道指出，中山市近日悄然执行新的楼市限价令，原来规定的高于5800元/平方米的商品房不允许进行网签备案，如今这一单价据称已改为6590元/平方米。虽然中山市政府并未发文对此作出解释，但已被外界解读为广东打破限价僵局的第一枪。此外，一直试图向限购限价令叫板的佛山也开始跟风。
谈及此变化，高朗还不忘提醒记者，新年之后，银行的个人房贷放款已经放松。
中国农业银行深圳分行负责个人房屋信贷业务的一位员工告诉本报记者，银行新一年的放款已经下放，将安排给等候已久的贷款客户。但他注意到，与往年相比，今年年初放款的资金量都较为松懈，能放款的都基本上放出，并没有按照往年的每月定额限度去规限。
有媒体2月1日报道，北京、上海两地多数银行已将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有折扣优惠。据悉，现在的房贷审批时间明显加快，建行申请房贷最长2个星期，而工行、中行审批时间则在1周左右。而去年三、四季度，由于额度紧张，贷款者需要等待1至2个月，才能申请上贷款。
以上的变化，让一直认为地方政府以及银行会首先替调控政策松绑的高朗及其他管理层认定了自己的判断。
不光如此，作为去年调控政策的“得益者”，恒大地产以2012年800亿的目标销售额这一“偏于保守”的年度计划，以示其对今年行情的判断。恒大主席许家印更是少见地释放出预期称：今年一季度房地产的形势还是低谷，二季度会从成交量的角度逐渐回升，下半年会有所好转。记者从多家房企的管理层了解到，不少声音认为楼市目前仍迷雾重重，但今年二、三季度将是楼市回暖拐点。
是否进军三四线难住房企
不管政策走向如何，高朗们至少已经对政策的变化抱有希望，与此同时，2012年的开局难题仍然犹如利刃高悬。
早在2010年末至2011年春节，为了规避一二线城市限购令的消极影响，各大房企抢先在三四线城市攻城略地，几乎成了大房企一年里最大的布局。其中，恒大、碧桂园、雅居乐等房企更因此成为了调控之下的得利者。
那么，2012年开局，继续进军三四线城市是否仍是政策和市场驱使下的必然选择，前仆后继地开辟新战场会否引发另一场新僵局，仍是房企的烦心事。
“一旦政策随时变动，一线城市又复活了，那时候二三四线战场再也不是利益刺激点时，所有被动拖进战场的付出都会陷入尴尬的局面，而难以抽身应对其他的竞争，这是最应该害怕的。”高朗坦言他的忧虑。坚信市场的他仍然在跟着市场经验走还是追随政策的问题上徘徊不前。
在其他房企的管理层中，与高朗想法一致的并不少见。广州某大型地产公司去年一直在长沙、江西等三四线城市开拓项目，其一高层管理者张培（化名）对是否持续拓展这些项目，并挖掘更多类似的项目问题持反对意见。除了有着与高朗类似的担忧，他还担心会因此损失源自一线城市的抄底机会，而后者的损失则更大。
高朗对本报记者直言，越是相信市场，越是会对政策的变动恐惧。“如果政策仍然不放松，那我也只能偏重跟随政策，支持公司向二三四线城市发展。不过，至今我仍未看到这种可能性的发生。”高朗笑称。
高朗之所以做出这样的判断，来自于同行恒大地产公布的最新拿地计划：未来在土地储备上，集团将继续遵循“消耗多少，补充多少”的原则，确保长期可持续发展。
此外，高朗也从广州不少房企一味跟随政策反栽跟斗的事获得以上的判断。
广州另一上市房企的内部人士透露，该公司在前年10月份转战广州的郊区城市，虽然新开项目的成交量较高，但利润率较低的难题一直困扰着公司的财政。
“目前即使看中市中心的优秀项目，仍难以抽身抢夺。”该公司项目收购部人士向本报记者表示。
所以，高朗认为，新一年对于二三四线城市前仆后继的想法要有更冷静的想法，占领那些城市应该针对不同房企自身的结构特点而言。以他所在的公司而言，公司在中高端住宅和商业地产有优势，如果因适应政策而贸然地进入那些城市，要解决地价上涨、建筑成本、项目规划以及当地政商关系等诸多复杂问题并不容易。
“第一季度开局布局转变可能只对企业今年的业绩产生影响，但对于新战场投入的时机、人力和物力等选择，则会影响房企未来十年的战略。”高朗表示。
想促销又怕价格反弹
对于政策的捉摸不定，使得高朗以及其他管理者在面对农历新年之后的“新市”有些胆怯。据他所知，公司在“新市”里并没有推出新盘或新一轮刺激业绩的行动，只是做了客户维护的安排。据悉，全国不少房企因生意冷淡度过了“史上最长春节假”，而只有绿城地产的一线售楼处春节假期全程不休假。
“公司显得十分谨慎，似乎在以不变应万变，这也是一种被动的行为。”他告诉本报记者，广州一些房企原来的新货推盘行动临时取消，也有部分延后。
事实正是如此，近日，有报道指出，搜房网此前统计显示，今年1月份广州预计新推33个项目，但从去年12月24日至今年1月25日，实际推出的新项目只有22个，意味着有1/3的项目选择了推迟开盘。
中原地产华南区董事总经理李耀智向媒体表示，上半年大多数开发商愿意积极推盘入市，但进入下半年房价下跌，楼市进入观望态势，不少开发商对后市并不乐观，一方面认为即便降价也未必换来成交量，另一方面，如果降价促销，又担心市场2008年房价下跌而2009年反弹的历史重演，让自己陷入被动。
对政策到底是放松抑或是继续收紧的担心，成了最大的心事。此外，他们也担忧放松一段时间会否立即收紧，或者持续收紧会否突然放松等反复变动的情况。
“时晴时雨，亦假亦真的松绑信号会害死房企。”高朗表示十分无奈。
高朗指出，由于所在的房企具有港资背景，所以这种追随市场经济行为的声音仍然占上风，而对于把脉政策动向的能力，相比其他国资背景的房企则相对逊色。而到底是否紧跟政策出牌，各大房企都各怀心事。
第一赢销网.
发表评论
推荐内容
最近更新
人气排行
热门标签
客户服务： 010-52899818 第一赢销网 版权所有 Email:[email protected] 京ICP备08012258号
营销网门户—第一赢销网，汇聚领导力管理商学院、广告品牌策划、终端销售促销、招商创业加盟等知识
中国营销商学院
