王健林的文化帝国梦：万达斥资900亿“造城”

万达砸900亿搞文化旅游 王健林：赚钱还得靠卖房

来源: 第一财经日报(上海)

记者昨日从万达集团了解到，南昌万达文化旅游城总投资400亿元，位于南昌九龙湖新区，占地300公顷，总建筑面积480万平方米。今年6月18日开工，2015年年底开业。规划包括文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，以室内项目为主。

继哈尔滨之后，大连万达集团（下称“万达”）又将斥资400亿元在南昌打造万达文化旅游城。

《第一财经日报》记者昨日从万达集团了解到，南昌万达文化旅游城总投资400亿元，位于南昌九龙湖新区，占地300公顷，总建筑面积480万平方米。今年6月18日开工，2015年年底开业。规划包括文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，以室内项目为主。

动辄百亿投资的万达城，南昌并不是首个。4月28日，万达首个文化旅游城在哈尔滨动工，占地80公顷，总建筑面积90万平方米，总投资200亿元。一个月后的5月28日，万达与合肥市政府签署投资协议，拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目，项目总投资将超过300亿元，其中文化旅游投资190亿元，计划今年开工，2016年建成开业。

至此，不到三个月内，万达在三个城市的文化旅游投资达到900亿元。近年来一直在强调由商业地产向文化转型的王健林昨天表示，房地产市场迟早将趋向饱和，而没有“天花板”的文化旅游将来是万达的核心支柱产业。

根据王健林昨日向记者公布的计划，未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个。即便以平均每个200亿元投入计算，万达在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

在财务模型上，万达城与万达广场是相似的。王健林称，万达城资金来源也是三个渠道，自有资金、银行贷款和一部分物业预售，物业预售即是指万达城配有住宅和商业销售。

以南昌项目为例，王健林介绍，400亿元总投资中约220亿元用于投资文化旅游，剩下的用于200多万平方米的房地产投资、住宅写字楼的投资。

本报记者随后从可靠渠道了解到，南昌万达城480万平方米的建筑面积中，有200万平方米为文化旅游和商业等自持物业，有280万平方米为销售物业，其中，少量为商铺，大部分物业为别墅。这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。

“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本，中国的金融模式（指融资成本）不支持这种发展模式，不像国外10年期融资成本只有3%~4%，在这个情况下，（资金）只能走销售一部分，融资一部分。”王健林称。

无论是哈尔滨还是南昌，万达城的土地成本相对低廉。对于“用文化旅游的牌子低价拿地，来做地产”的质疑，王健林昨日主动提起，并回应称：“相反，我是拿地产的钱来搞文化和旅游。”

如此大的投资，如此长的回报周期，“卖房子的钱”能否撑得起“搞文化”的巨额资金？“核心就在地价上。”持续关注商业地产的兰德咨询总裁宋延庆昨日对本报记者表示，280万平方米的销售物业要养活200万平方米的文化旅游城，支撑起客源和现金流，“地价便宜的话没有问题”。

宋延庆的看法是，万达城模式最大特点在于土地成本，若土地成本低，便可继续滚动开发的方式，为后期根据市场行情调整开发速度留出余地。

对此，王健林4月底在哈尔滨回答记者提问时称，万达有足够的现金，也有足够的银行授信。而昨日，关于资金，他依然觉得万达不存在压力：“目前万达没有资产置入计划，商业地产在国内很快IPO也较困难，文化旅游倒是有一定的希望。”

亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，文化旅游项目做起来并非易事，除了旅游设施本身引来的消费之外，还必须要通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品，将人们留下来花钱，否则，人流量有限，且多是“匆匆过客”。 

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来源: 中国新闻网(北京)

如同当初率先涉足商业地产并成为行业龙头一样，王健林掌舵的大连万达集团这次又瞄准了文化旅游产业，且开始大举进军。

6月18日，南昌万达文化旅游城正式开工，这是继哈尔滨万达城之后第二个开工建设的万达城项目，在此之后，合肥等地的万达城也将相继开工建设。按照王健林的设想，万达最终将在全国建设十个万达城项目，加上其他的诸如度假村等项目，文化旅游产业将在未来十年左右发展成为万达集团的核心支柱产业。

追梦：万达城的“革命性创新”

王健林很介意外界把万达城与万达广场混为一谈。

对于万达城被不少人误读为是万达广场的升级版，他在采访中回应说，“这是完全不同的两个产品，二者不仅投资规模和业态不同，科技含量也不可相提并论。”

事实上，为了将产品区别开来，王健林最初希望将这一项目命名为“追梦城”，不仅与英文的“Dream”一词谐音，也能契合这一项目所具有的梦幻色彩，更重要的是，一个国际化的名字，还暗含了王健林要把这一项目推向世界其他国家的野心。

不过，因为“追梦城”在国内和多个国家已经被不同的公司注册，王健林最终只得把这一项目命名为“万达城”。

在采访中，王健林用了“革命性的创新”一词来形容自己投入了巨大心血并寄予厚望的万达城项目。

在他所规划的“文化帝国”蓝图里，万达旅游文化城包括了舞台秀、电影娱乐科技、大型游乐主体公园等概念，每座万达城的投资都在百亿元以上。

“这里面科学技术的含量和革命性创新的地方，全世界都还没有。”王健林说，作为创新的世界首个特大型文化旅游商业综合项目，万达城的覆盖半径可以达到半个中国，而为了避免各个万达城出现同质化竞争，每个万达城都将结合地方特色被赋予独特的魅力，比如已经开工的哈尔滨万达城将建成全球最大的室内滑雪场，而南昌万达城则将建成一个全球最大规模的海洋馆。

资料显示，南昌万达城位于南昌市九龙湖新区，总投资近400亿元人民币，其中文化旅游项目投资210亿元，总建筑面积480万平方米。项目规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，以室内项目为主。文化项目包括大型舞台秀、电影乐园、电影城等。室内海洋乐园由世界著名的美国TVSA公司担纲设计，是全球规模最大、创新最多的海洋馆，设置有“海底环游”、“鲨鱼码头”、“国宝中华鲟鱼馆”、“海洋剧院”等七个主题展示区。

造“城”：投资数千亿布局全国

今年来，王健林加快了万达城在全国的布局，除了已开工的哈尔滨、南昌万达城项目，合肥万达城项目也已经完成签约，并计划在无锡、青岛等地投资万达城项目。万建林还在采访中透露，未来将在全国建设10个各具特色的万达城。

有媒体粗略估算，即便以平均每个200亿元投入计算，万达在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

有业内人士认为，与房地产开发“赚快钱”的盈利模式相比，文化产业投资额巨大，投资回报期长，上百亿元的投资如果不能快速带来预期收益，将会导致巨大的资金压力。

王健林在采访中表示，万达城设定的经营期是12年，“这意味着到第12年开始盈利也符合我们的计划，不过我们当然希望能更快一点。”

而对于资金问题，王健林则回应说，万达城的财务模式与万达广场基本相同，资金来源包括企业自由资金、银行融资、以及一部分预售回款。

“每个万达城都要配套一些适度的住宅、公寓、商业来销售。”王健林认为，目前中国的经营资本并不支持完全持有权的投资，只能走销售回款与融资并举的模式。

资料显示，南昌万达城480万平方米的建筑面积中，其中200万平方米为文化旅游和商业等自持物业，另外280万平方米则为销售物业。

转型：从“商业帝国”到“文化帝国”

王健林认为，在可见的15年内，中国的房地产市场仍旧被看好。

他说，从目前城市的格局来看，一般城市化率要到75%、80%才会缓慢下来，而目前中国的城市化率仅为52%，“假设每年一个点的增速，到75%也还需要20年。”

“城市化到75%的时候，一切都会慢下来。到那个时候，收入也增加了，可能人们的需求也不一样了。那个时候的需求更多是精神层面、体验的东西。”王健林说，正是基于这样的判断，自己才开始大力向文化产业进军，为万达在今后5到10年的发展储备新的竞争力。

公开资料显示，到2012年，万达的文化产业年收入已经达到208亿元，而王健林此前曾向媒体表示，万达将在5年内使文化产业收入翻一番，超过400亿元，到2020年，万达商业地产的收入比重则将降到50%以下，彻底实现转型。