碧桂园地产 携手平安保险跨界合作

平安入股碧桂园背后：地产金融棋局凶猛

南方都市报 梁小婵陈琳琳

核心提示：平安集团的房地产全产业链布局上再有新进展。

平安保险集团一直在致力于房地产领域的“互联网+房地产+金融”的模式。

而近日有传平安保险集团有意并购澳洲大型房企Investa一事，再度引发行业对平安海外房地产布局的猜想。若成功完成并购，平安保险集团在海外再添优质资产。而平安保险集团昨日仅对南都记者表示不掌握信息。

而与此同时，曾出海并购两项伦敦资产的中国平安人寿，近日以62.95亿港元参与碧桂园的定增。

与碧桂园的合作深度令人遐想。平安保险集团曾在2014年年报中展望称，将“围绕房地产行业核心业务，推出覆盖全产业链的创新金融产品，为上下游合作伙伴创造更大价值”。

打造房地产全产业链

平安集团的房地产全产业链布局上再有新进展。

碧桂园近日公告，中国平安近日以62.95亿港元参与碧桂园的定增，占股9.9%。碧桂园与中国平安将开展紧密战略合作，全面推进以中国城镇化和社区需求为基础，覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

碧桂园海内外的资源或是平安合作的考虑之一。有市场分析人士称，随着银行、支付宝等纷纷实行房地产与互联网金融相结合的方式，平安集团旗下的“互联网+房地产+金融”模式的主要平台平安好房或将拓展更多商业合作伙伴。

平安好房有关人士昨日对南都记者表示，目前平安好房与平安集团的房地产子公司合作并不多，主要合作对象是万科等大型房地产发展商。在与万科清远项目的合作中，平安不动产仅是作为中介平台的存在。而继英国、澳洲等推荐项目之后，南都记者从业内获悉，平安好房近期亦在推新加坡与马来西亚等地方的物业投资项目。

而中国平安昨日亦再度对南都记者表示，看好碧桂园的发展前景和增长潜力，集团旗下平安人寿参与了碧桂园的定向增发;集团将和碧桂园一起在社区金融领域展开合作，为社区客户提供专业、便捷、高效的金融服务。

不过，平安选择合作伙伴，并非如此简单。“2014年，我们不断深化与产业链合作伙伴的协同配合，运用互联网工具整合汽车产业链、医疗产业链、房地产产业链、社区商圈等合作伙伴资源，共同探索互利共赢的合作模式。”平安保险集团亦在展望中称，“持续推进万里通积分联盟建设，建立持续竞争优势。围绕房地产行业核心业务，推出覆盖全产业链的创新金融产品，为上下游合作伙伴创造更大价值。”

与此同时，南都记者亦从业界获悉，目前不少保险公司在开展社区保险店的布局，平安集团与碧桂园等大型房企的合作，亦可能考虑到房企的社区资源。

海外地产并购频频

平安保险集团非传统金融业务五大门户“医食住行玩”中，房地产业务的发展令人期待。

澳洲媒体在盛传中国平安保险集团加入收购当地大型房地产企业Investa的竞争中。平安保险集团昨日对南都记者表示，不掌握信息。

这是中国平安在海外对房地产相关业务的第三次大力操作。今年3月2日，平安人寿宣布通过3家境外子公司增资和提供股东贷款共计约126亿人民币及通过向平安境外子公司借款约10.6亿元，支付伦敦T ow er place的购房款。而2013年平安人寿以24亿元购下伦敦劳合社大楼。

不过，与此前两次平安买下物业标的不同的是，此次平安要收购的是一家旗下有房地产开发业务及房地产基金的综合型房企。

据Investa官网介绍，Investa是澳大利亚领先的办公楼拥有者和管理者，并是住宅和工业用地的开发商。据官网披露，Investa的办公楼资产已超过70亿美元，而其住宅用地和工业用地发展亦为43亿美元。与此同时，Investa旗下还拥有上市基金和未上市基金。据悉，Investa旗下有20多个优质的摩天大楼。

不过，作为摩根士丹利旗下的优质标的，平安集团能否成功并购Investa，并在澳洲开展房地产开发、运营项目，则面临复星集团及多家上市公司的激烈竞争。

南都记者统计平安年报显示，与房地产业务有关的子公司有近20个。南都记者根据目前披露的信息来看，平安人寿、平安财险等保险资金与中国平安的房地产业务紧密相联。

据平安集团官方信息显示，在2014年12月的一次增资中，平安不动产的注册资本由50亿增至100亿元。平安人寿在其中出资占比为49%。平安不动产成立于1995年，其业务范围涉及到物业园区投资及运营、养老产业投资等业务。而去年10月左右，平安人寿对深圳平安商用置业投资有限公司按计划分阶段增资人民币11.97亿元。

而据合并资产负债表显示，2014年年底，平安保险集团投资性房地产为173.71亿元，而2013年12月31日为182.64亿元，2013年1月1日为150.049亿元。

据披露，2014年投资性房地产的租金收入为14.11亿元，而2013年为14.25亿元。而这些投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物等。

[观察]碧桂园融资打了强心针

碧桂园引入中国平安，被视为为融资功能打了一剂强心针。昨日，碧桂园战略部门高管对南都记者表示，合作是基于双方对行业及城镇化的高度信心，跨界合作强强联手将是地产行业的趋势。双方合作有利于彼此拓宽发展社区客户资源，“进一步拓宽融资渠道”。

“在金融合作方面，中国平安将在现有战略合作基础上继续向碧桂园提供支持，为碧桂园的融资提供便利，双方有机会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。”碧桂园有关负责人如是告诉南都记者。

事实上，虽然总收入有三成的增长，但碧桂园还得坚持“现金为王”。刚刚公布的2014业绩报告显示，碧桂园毛利率随着行业大势下滑。碧桂园紧守资金的策略，也意味着需要引入平安这样金融布局全面完善的战略合作伙伴，以对融资产生实质性利好。

碧桂园集团总裁莫斌也曾向南都记者强调，社区建设中还会增加一些新内涵。而如果要打通与社区相关的各业务环节，金融支撑必不可少。从这个角度看，中国平安的大手笔入股，正好可以为这些业务提供金融支持。

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核心提示：碧桂园表示，这是由中国平安人寿与碧桂园公平磋商后并参考股份的近期市价而达成的收购价，而且公司高层更注重双方战略合作后的双赢格局，因此不存在贱卖的情形。

对于创始人家族持股占绝对优势的碧桂园集团(02007.HK)而言，引入中国平安的入股并成为其第二大股东，无疑是股权结构的一次革命。

4月1日晚间，碧桂园公告称，公司将通过发行新股的方式引入中国平安附属公司中国平安人寿股权投资。其中，中国平安人寿已同意以认购价2.816港元/股认购公司22.36亿股新股份，禁售期1年，涉资62.97亿港元，新发行股本占公司现有已发行股本的约10.99%，以及占公司经认购事项扩大后已发行股本的约9.90%。

碧桂园在公告发布后进一步表示，引入平安的战略意义在于“有助于优化碧桂园股东结构，并进一步拓宽融资渠道”。

股权结构变革

随着新股发行的完成，碧桂园原有股权结构也随之发生深刻变化。其中杨惠妍代家族持有股份121.07亿股，股权比例从59.48%下降到53.60%，仍为最大股东;而中国平安人寿持有股份22.36亿股，股权比例9.90%，成为第二大股东。

据悉，双方的股权认购协议是于4月1日签署的，认购价2.816港元/股相对于前一交易日收盘价折让10.03%，相对于前5个交易日平均收盘价折让7.79%，相对于前10个交易日平均收盘价折让6.16%。

碧桂园表示，这是由中国平安人寿与碧桂园公平磋商后并参考股份的近期市价而达成的收购价，而且公司高层更注重双方战略合作后的双赢格局，因此不存在贱卖的情形。

在扣除发行费用后，碧桂园此番发行新股实际募集资金62.95亿港元，将用于公司发展以及一般用途。

虽然碧桂园表示引入平安人寿的根本动因并非融资，但考虑到该公司连续几年的高速扩张带来的资金需求，此番发行新股无异于给公司带来一笔大额低成本融资，同时更有利于保证该集团现金流不低于总资产10%的财务红线。数据显示，截至2014年底，碧桂园持有可动用现金272亿元。

据透露，平安此番认购碧桂园新股属于财务投资，并不参与碧桂园日常经营管理，也不会派驻董事。

因此，对于碧桂园而言，最大的变化莫过于股东构成中新增了一个颇有背景的靠山。

该集团表示，此次与中国平安的战略合作将加强本集团在地产行业的竞争能力，促进市场和行业整合发展，实现战略互补，争取更大的市场份额，更为重要的是，引入平安后，中国平安成为碧桂园第二大股东，有助于优化碧桂园股东结构，进一步拓宽融资渠道。

奠定合作的基础

在碧桂园的2014年业绩发布会上，其财务总监曾透露未来将加强国内融资，此番引入平安入股，无疑为碧桂园未来在国内打通融资渠道奠定基础。

不过无论碧桂园还是平安人寿方面，均表示配股并不是单纯进行融资，而是为了进一步优化股东结构，并与中国平安结成战略联盟关系，而融资所得也是用于在此联盟基础上发展房地产及相关产业的业务。

至于双方未来将如何合作，碧桂园表示细节需要进一步深化，但总体会在营销互助、客户资源共享、投融资甚至培训等七个层面上进行，未来平安将可以在碧桂园旗下200多个项目超过35万客户中展开相关金融业务，而碧桂园也可借用平安的众筹平台进行项目营销。

更为重要的是，未来两家企业有可能在项目上进行合作投资，碧桂园发挥房地产开发运营的特长，而平安则提供必要的金融支持。

作为保险企业，平安已经深度参与了房地产行业。资料显示，2010年前，保险资金投资不动产受到政策限制，但保监会2010年发布《保险资金投资不动产暂行办法》后，包括中国平安在内的险资对不动产的投资日益增多，对房地产企业的股权投入也屡屡见诸报端，例如生命人寿强势进驻金地集团(600383.SH)，安邦保险入股佳兆业地产(01638.HK)等。

中国平安在房地产领域也频频出手，先后与朗诗、金地、招商、上海建工、首开、华润及九龙仓等多家地产企业合作，甚至大肆收购国内以及海外土地或地产项目。

因此，业内人士评论，碧桂园向平安增发新股，对其自身的意义更大，而平安则是普通的一次资产配置。

对于碧桂园引入平安的投资，多家投行给予了正面评级。美银美林表示，双方的交易未必会让碧桂园立即受惠，但长远来看，平安保险可以帮助碧桂园筹集更为便宜的资金、双方项目上可直接合作，平安保险广阔的销售网络也会让碧桂园长久受惠。