北京一创业联合办公空间倒闭:“没有盈利的都在撤”

 

北京一联合办公空间倒闭：“没有盈利的都在撤”

来源：i黑马   

　　北京铭基国际创意园内，Mad Space仍然处在断电状态，内部昏暗，几个创业者正在打包物品，准备搬离，丢弃的办公物品和打翻的盆栽弄得满地狼藉，吧台还有没来得及下架的进口啤酒。

    

    

     当天上午，现场一位Mad Space的工作人员对i黑马表示，Mad Space与物业方就租金问题未能达成共识，物业方要求上涨9%的租金。这意味着“5年时间需要亏损2000万元”，上述工作人员说。最终，物业以断电的方式迫使Mad Space搬离。

 

而Mad Space在内部发布的致歉信上透露，他们“经历了长达两月的与园区物业方沟通及其他空间合作方爽约迟迟未能介入后”，决定破产清算。

陆曼（化名）是一家文化传播公司的董事会秘书，她很早就发现了端倪。她所在的公司搬入Mad Space不到两个月时间，已经经历了7次停电事故，九月份停了4次，十月份停了3次，最近一次停电发生在周五下午。她还专门找到园区物业，Mad Space要搬离，她是从物业口中得知的消息。

　　“整个公司军心不定，都不想来上班。”她抱怨，运营方和物业这一段时间的矛盾已经影响了她们公司的正常运转。

   

　　三方面原因导致破产

　　Mad Space在今年3月份开始试运营，距今只有半年多时间。一位知情人士分析，Mad Space最终倒闭主要存在三方面的原因：

一是商业模式没有走通。联合办公空间的收入来自创业者的租金，但入驻率低却是一个致命的问题。据上述工作人员透露，Mad Space的入驻率最高峰时为60%，不过现场的创业者则表示，Mad Space入驻的团队不超过20个。

　　过低的入驻率直接影响到收入。这里的办公空间都是按工位出租，一个开放的工位每月700元，但也有隔间内的工位每月是1071元。Mad Space两层的办公面积达到2800平米，每天每平方米的租金为5.5元。据此计算，Mad Space每个月光房租方面的支出达到了40万元。“现在（孵化器）没有盈利的都在撤。”上述工作人员表示。

   

　　二是运营管理不善。根据其工商信息显示，Mad Space的运营方是北京迈德思倍科技有限公司，注册资本500万元，股东包括北京房加家科技有限公司和东营天华资产管理有限公司。

　　据知情人士透露，为了扭转局面，Mad Space甚至在暑假期间，把公共空间设为了艺考生的培训场所。陆曼则抱怨，Mad Space内的甲醛味太重，有同事出现恶心现象，而办公区内部也比较昏暗，没有提供太多的服务，更多人只是把这里当成办公的场所。其中一位创业者在回想联合办公空间提供了哪些服务时，他想到的是“饮用水是免费的”。

　　三是行业竞争激烈。Mad Space的不远处是中国传媒大学，所以入住Mad Space空间的创业者也大多是文化传媒行业相关。不过，Mad Space的附近能看到多家创业咖啡馆和创业服务机构，除了楼下的一家创业咖啡馆，马路对面是北京东亿国际传媒产业园，规模庞大；不远处还有高碑店创意文化中心和洪泰创新空间等多家创业服务机构。

　　入住Mad Space的创业者张永忠透露，他来了一个多月时间，“创业者就这么多”，而他发现包括联合办公、创客空间等在内的各种创业孵化器在遍地开花。他住在太阳宫附近，每天到东五环外，路上单程花费的时间需要一个多小时，而他之所以愿意付出时间成本看中这里，主要也是因为价格便宜，他每月的租金只有700元。相比于望京SOHO，这里的租金还算便宜。望京SOHO的开放工位租金是560元一周，封闭工位要720元一周，创业者所需要付出的成本是每月至少2200元的租金。

　　孵化器困局

　　这并不是首家倒闭的孵化器（此处的“创业孵化器”包括创业咖啡馆、联合办公空间、孵化器、加速器等）。今年2月，深圳地库咖啡馆关门歇业。这家孵化器仅成立4个月，烧了100万，最高峰时仅有10个团队入驻，入驻率远低于预期的20个团队。同年4月，位于深圳南山区的创业孵化器“孔雀机构”关门倒闭，而孔雀机构倒闭之后，很多创业者的押金至今都没有全额退还。（详见创业家报道《孔雀之死：一个孵化器倒闭样本》）

　　今年初，i黑马曾专门做过一个孵化器困境调查（详见i黑马报道《孵化器困境调查：骗补贴者横行微商滥竽充数》），根据实地走访soho 3Q、洪泰空间等多家创业孵化器后发现，它们普遍面临入驻率过低、盈利模式有限等难题。

　　“所有北京的孵化器加一块儿，入驻率能达到30%就不错了。”洪泰洪泰智能硬件孵化器负责人曾对i黑马表示，孵化器比创业者多的现象越来越趋向现实。根据他的统计观察，北京正常运行的孵化器达400多家，工商注册里含孵化器业务的企业接近万家，海淀区和朝阳区是主阵地。另一位业内人士透露的数据则超过了千家。

　　根据科技部火炬中心今年1月透露的数据，截至2015年，全国科技企业孵化器数量近3000家，面积超过8000万平方米，除此之外还有众创空间2300多家。而深圳一地，孵化器总面积就超过460万平方米。

　　随着孵化器的遍地开花，“创业者不够用”的窘境愈发突出。虽然它们都有各自的模式，或者直接入股免费入住，或者通过FA对接融资，或者通过财务、法务、招聘、会议等创业服务挣钱，但至少到目前为止，还没有哪个企业走出了一条可行路径。

　　“这些都是孵化器的基础和标配，但创业团队对这些服务的需求很小。”科技寺一工作人员对i黑马透露。这些理论上行得通的逻辑，实际上却远达不到商业模式的范畴。

文章来源：微信公众号i黑马

█相关链接：倒闭频发，别瞎折腾了，联合办公空间哪有什么未来！

来源: 投资界网站(北京)

（原标题：倒闭频发，别瞎折腾了，联合办公空间哪有什么未来！）

微信公众号“经观地产”曝出一条消息，上海一家经营13年的大型联合办公空间老板失联，疑因为资金链断裂导致网点全关闭，租户被迫搬离。2016年，联合办公空间的倒闭并非个例，2016年2月20日，深圳联合办公空间“地库”宣布倒闭；2月27日，青年联合办公空间北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁；4月22日，位于深圳南山的“孔雀机构”因其拖欠物业管理连续三个月的租金和物业管理等相关费用遭遇强拆。

同样是在8月11日，联合办公空间酷窝COWORK宣布完成千万元Pre-A轮融资，在创投圈遭遇资本寒冬的关键节点上，获得融资实属不易。面对时好时坏的融资环境，看到获得融资的企业千万不要有联合办公空间市场很热的错觉。因为联合办公空间很有可能正在徘徊和挣扎于“众创”和“重创”之间，未来并不美好。

昔日蜂拥而至的联合办公空间在经历了无限吹捧之后也遭受到诸多质疑和批评。WeWork完成新一轮融资4.3亿美金，估值160亿美金成为国内办公空间发展的参考对象，甚至还想对标一下。

先来盘点下2016年1月份以来获得融资的联合办公空间：

2016年3月13日，优客工场宣布获得约2亿元A+轮融资，估值40亿元；6月21日，又宣布获得3亿元Pre-B轮融资，估值45亿元。

2016年4月6日，专注科技办公体验的联合办公空间品牌“梦想加”宣布获得数百万美元的A轮融资，估值2亿人民币，由愉悦资本领投，险峰长青，唯猎资本跟投。

2016年5月4日，氪空间战略入股P2，双方将在共享空间、企业服务等方面深度融合，具体投资金额并未透露。

2016年6月20日，深圳本土联合办公空间思微宣布获得IDG资本、华住酒店集团及万科商业地产3000万A轮融资。

2016年7月19日，纳什空间宣布获得2亿元B轮融资，正式推出为小微企业量身打造的“超级工作室”。

很明显，联合办公空间并没有受到资本太多关注，但是仔细想想，这是必然的。原因很简单，国家提倡的创业创新没有错，但是办公空间作为独立的企业组织而言，大部分玩家并没有探讨出一套独立成型的运营体系，就开始盲目跟风扩张，对未知市场的盲目乐观为日后发展埋下不小的隐患，对于多数办公空间而言，甚至可以光明正大地忽视企业盈利的现实问题。从0到1的问题没有考虑好，就尝试做1到100的事情，显然有悖于正常的逻辑。

在联合办公领域创业，有不少所谓的“大佬”每天忙于赶场站台，签署各种各样的战略合作，每次有关于办公空间的行业论坛，讲的东西大同小异，围绕几句话重复，依然没有摸索出一套可借鉴的商业模式，还总是意淫未来多么美好。

联合办公空间的火热，其实是一场“资源革命”。从成本角度而言，办公空间无疑成为废旧厂房的“接盘侠”，对于废旧厂房的拥有者来说，是一件好事，大量的闲置资源得到一定程度的变现，但是办公空间的运营者并没有将闲置资源真正盘活，非但没有盘活，反而在运营前期需要投入大量的资金去改造，等到真正开始运营之后，也会面临“去库存”的压力和难题。

“资源革命”还包括另外一个维度：空间所能提供真正有核心价值的服务。随便去浏览几个办公空间的网站，除了拍的一些高大上的工位图片以外，还有服务商能够提供的附加服务。但是，很多服务商的资源都是重合的，并没有唯一性，同质化现象非常严重导致整个平台的核心价值模糊。

可悲的是，联合办公空间盈利预期不明确，还总是好高骛远，张口闭口谈生态建设，“生态”这个词真是害死人，不知道是谁提出来的误导了这么多的创业者。阿里巴巴讲生态是在电子商务发展多年的基础上才做的布局，美团讲生态也是不断把团购业务巩固好，在市场上占据绝对优势之后才考虑打造生态平台，如果团购没做好，也就不会有打造餐饮平台的计划和野心，京东、腾讯、58同城等等巨头同样如此。

所以，对于办公空间而言，做好现在的基础工作是最实在的，不要好高骛远，指望讲故事的能力是坚持不下去的，尤其是发展初期，更加需要冷思考，手里的那点钱还能烧多久，从最基础的做起，如何将闲置工位资源快速出租出去，如何为用户提供更加差异化的服务，所有的盲目扩张和盲目乐观注定不会有好下场。

客观来讲，在整个房产周边消费服务领域中，联合办公空间的想象空间远远不及房产中介、品质公寓运营商、商业地产、房产金融等几大领域。有观点认为，联合办公空间的火热会倒逼商业地产开发商的转型升级。事实未必如此，如果联合办公空间这件事真的可行，盈利能力很强，以商业地产的资金实力，进军联合办公倒不是什么大问题，说明短期看来，联合办公空间距离真正颠覆商业地产还有很远的距离。当然，也不可否认，联合办公也在提醒商业地产开发商需要新的思考方式来应对变化的时代。

作为联合办公空间的创业者，不要总是去膜拜WeWork，因为成功是不可复制的，做事情还是要接地气一些比较好，最近被热炒的概念是“互联网的下半场”， 现在来看，联合办公空间依旧处于比较初期的阶段，更加残酷的资本寒冬尚未来袭，等到2016年下半年，不知道联合办公空间还将遭遇哪些挫折，也许是没有资本愿意投资这个领域，大部分玩家都将陷入“苟延残喘”的生存阶段，持续一段时间之后，很可能引发的是“倒闭潮”真正来袭，横尸遍野，成王败寇，剩者为王，坐等真相。

█相关链接：90%以上的联合办公空间终将面临倒闭，因为方向错了

来源：亿欧网

　　为什么说90%联合办公空间会面临倒闭，绝大部分都是因为出现了方向上的错误。依靠创业者和政策的众创空间几乎没有未来，不管你信不信，联合办公空间最后的落脚点还是房地产。

    文/亿欧

　　国庆假期结束，开工。

　　联合办公空间是一个老生常谈的话题。不同的是，创业创新热潮逐渐开始降温，社会各个阶层都在重新审视创业，市场环境远不及当年那般火热，甚至出现低迷，有不少创业者在低迷的市场环境中，踩了不少坑，交了不少学费，无奈的是，最后都惨败收场。

　　跟创业相关的另一个时代产物，就是联合办公空间。这个作为新经营业态的物种，一度吸引了大量创业者涌入，当一个行业涌入大量玩家，必然会出问题。早在5年前的千团大战，2014年O2O爆发之后的创业热潮，最后都经历了市场的残酷洗刷，时下非常火热的直播正在重蹈覆辙，回到联合办公行业，结局似乎不难预测。

　　众多玩家进入联合办公领域掘金，不可避免会造成一种“虚假繁荣”的现象。国内联合办公空间行业的真正大爆发很大层面受到国内创业环境的影响，雨后春笋般的出现了几千家空间。回归到任何一个行业，这样的复制速度都非常罕见。

　　当然，行业的火热也吸引毛大庆辞职创办优客工场，潘石屹也积极转型推出SOHO 3Q，包括还有不少投资机构用人民币投票表示看好行业。

　　为什么说90%联合办公空间会面临倒闭，绝大部分都是因为出现了方向上的错误，可以从几方面来分析：

　　第一，很多联合办公空间都搭上了政策红利的班车，但这个显然不能持续太久。国家层面为了落实“大众创业，万众创新”的政策本身没有错误，激活创业活力和氛围给予空间相应支持，这本身是利好的。关键是，很多空间因为政策红利而形成依赖，空间本身并没有形成系统竞争力，政策风口一旦收紧，一部分空间能否活下来值得深入思考。

　　第二，短期内无法从创业者身上获取到实际利益，依靠服务来赚钱暂时是一个伪命题。很多空间为了吸引创业者入驻，不惜跑断腿去整合各种各样的企业服务，让创业更简单，省去各种各样繁琐的手续，对创业者而言是好事，但是现阶段试图通过服务来变现可能是个伪命题，原因在于，大部分入驻空间的企业都是早期项目，初创企业本身不成熟，缺乏有效传播渠道，资金上很吃紧，稍有不慎，可能瞬间暴毙，这样一来，服务可变现的空间进一步被压缩。

　　还有另外一方面原因，空间运营者本身无法依靠这些企业服务来构筑核心竞争壁垒。原因很简单，有企业服务能力的都是B2B企业，而B2B企业不可能只为一家空间提供这些基础服务，大多只会把空间当做产品渠道进行快速复制，很明显，服务逐渐透明，资源缺乏独特性，再加上整个行业的服务能力逐步提高，现有服务只能作为运营一家空间的基础标准。

　　第三点，资源获取渠道很大程度上决定胜负，做空间第一步需要做的事情是，找到合适的经营场所，无论是厂房改造还是商业空间改造，都离不开房地产。做空间需要整合优质资源进行盘活，再加以适当装修之后，才能真正投入运营，做空间的创业者都知道，在真正运营之前本身需要投入一部分钱，这对于盈利本身很困难的空间行业来讲，无疑是增加了资金链压力，所以，在拿房源的阶段是否有成本优势很重要。

　　综合下来，单纯依靠政策和创业者的空间注定没有前途，与房地产密切结合的空间才有未来。换句话说，to 政策和to 创业者都没有前途，联合办公空间最后的落脚点还是房地产，这才是保证一家空间真正能够持续活下去的正确姿势和逻辑。

　　在联合办公行业，有两家企业值得关注，一家是优客工场，一家是SOHO 3Q。先看优客工场，毛大庆辞去万科副总裁的职位出来创业，在地产圈积累了不少人脉，创业刚刚满两年的毛大庆，已经把优客工场做到了估值55亿元的企业，前后共融资超过8亿元，投资方除了知名VC之外，还包括中国泰合、银泰置地等房地产开发企业，剩下的大多都是金融企业。毛大庆的聪明之处在于，搞定一家房地产企业就宣布一轮融资，这些投资方不仅仅是在资金上给予支持，更多的是资源上的大力支持，这是核心的部分。所以，长线上看，优客工场相比较于大多数空间来说，在资源获取层面有更大的优势。

　　再说SOHO 3Q，这是潘石屹在2015年年初推出的产品，与之不同的是，SOHO中国本身是地产开发商，它的转型相当于将自己的一部分资源重新做了盘活与规划，至少在资源层面毫无压力，所以不难理解，发展一年半时间，已经成为中国最大的共享办公空间，目前已经开业16家，13600个座位，预计今年年底拥有座位数将达到16000个，相比较而言，这种模式的压力就会更小一些。

　　事实上，已经有越来越多的空间意识到这一点，开始将视角转移至房地产，此前3W空间与远洋地产达成战略合作，围绕办公空间进行深度合作。卓越集团、万科、绿地等开发商此前都以不同形式进入联合办公领域。

　　对于开发商而言，介入联合办公也是解决去化转型的手段之一，同时也是开发商在“轻资产“模式转型的可探索路径。从这个角度看，开发商与联合办公理应有更多的交集和融合。

　　近期，WeWork受到不少质疑，联合办公的泡沫问题时时刻刻都在被拷问，这是一个永远无法逃避的问题，至少，现在谁都无法说清楚WeWork到底值不值160亿美金，如此高估值的背后一旦让外界看不懂，甚至被曲解，泡沫破裂是早晚的事情。

　　泡沫越大，越容易碎，对空间运营者而言考验越来越大，所以最好的解决方案是，在泡沫破裂之前，找到正确的方向才是唯一的出路。否则，当倒闭潮席卷行业，大多数空间很容易随波逐流被时代所遗忘。

　　我极少去唱衰一个新生行业，但是从行业过去倒闭的几家空间来看，以及资本寒冬不断加剧的环境下，大家都应该重新审视一切我们所看到的东西。不能每天只盯着几家空间刚刚宣布融资就以为行业前途无量，可能很多事情，远非我们看到的那般繁荣。

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