营销资讯 2020/03/15 13:49:17 来源:网络整理
分化的势头并没有减缓：一线城市及部分二线城市库存迅速下降，热点城市甚至供不应求，而大多数三四线城市则仍然面临着巨大的去库存压力。
这是一场硬仗。
在这场化解房地产库存的硬仗中，农民成为了冀望中的主角之一，甚至被认为是消化住宅库存的关键环节和成败所在。
那些高库存压力之下的三四线城市纷纷出台大力度的补贴政策，鼓励农民工进城买房。
供给还在增加，而需求增速不容乐观。补贴刺激效果如何，能否成为打赢这场去库存硬仗的有力武器，仍有待观察。
压力
——开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后
他们之前买下的商铺，如今租不出去，要求退还给开发商。
宜春市房管局局长邹进勇对《中国经济周刊》记者说，投资都有风险，这不完全是开发商的责任，当然开发商没能把项目做起来的确是个问题。
当下，在一些三四线城市，因房地产权益而起的问题频发，地方政府也因此面临新的压力。
去年下半年，鹰潭市括苍广场项目的浙江老板资金链断裂，同时因涉嫌非法集资被警方控制。交了钱却拿不到房产证的业主们集中到政府上访，要求办理房产证。
庆幸最终重组成功了。
不过，李春光告诉《中国经济周刊》记者，在新余，资金链紧张、延期交房的楼盘不少。虽然目前还没有出现跑路和烂尾的现象，但再这么任其发展下去，情况也不乐观。
鹰潭市房管局副局长刘志林对《中国经济周刊》记者表示，房地产问题会引发社会问题，政府在相关问题的处理上，想尽一切办法去帮老百姓解决问题，维护他们的实际利益。
显然，去库存是一个复杂的系统工程，地方政府的去库存任务可不仅仅是卖房子。但卖房子是解决一切问题的根本出路。
硬仗
——建房时没人考虑过市场的消化能力吗
这是一场硬仗。
当地媒体报道称，江西面临库存压力加大，风险逐步积累。江西省政府要求，全力打好去库存的硬仗。
根据这次座谈会上宣布的库存情况，鹰潭市的库存压力全省最大；排在鹰潭后面，库存压力较大的还有上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。
鹰潭市委书记陈兴超接受《中国经济周刊》记者采访称，市区的压力实际上没那么大，真正的压力在两个县城贵溪和余江。
补贴
——政府“放大招”补贴购房；仅鹰潭市政府补贴就达2亿元
压力确实很大，这几乎是房管局局长们共同的感受。
邹进勇说，压力主要来自房子建得太多，而相比之下人口又太少，城市本身的辐射力较弱。
为降低库存压力，鹰潭市政府去年也已经采购了部分商品房用作安置房和公租房。
《中国经济周刊》记者获悉，新余市在出台新政之前，也经过了反复的研究和测算。
更多的城市仍在反复考量，该不该补，补多少，怎么补。
然而，即使出台了补贴政策，一些接受《中国经济周刊》记者采访的官员和地产老板们仍然担心，像鹰潭和新余这样的三四线城市，每个家庭平均大约已有一至两套住房，只能靠新增加人口购买，但新增人口从哪里来，究竟能有多少，这都是问题。
农民是去库存成败的关键？
显然，鹰潭市的补贴政策将新增的购房主力锁定为农民。
鹰潭市房管局副局长刘志林说，按照市政府的要求，必须每个村要见到这份海报。
不过，在鹰潭市委书记陈兴超看来，农民进城买房既是去库存，又是城镇化，一举两得。
这当然不是鹰潭的首创。较早推出补贴的是四川眉山，并被称为眉山模式。
鹰潭市在出台补贴政策之前，先考察了眉山的补贴成效。
但眉山模式对地方财力有一定的要求，同时要求农民进城意愿强烈，城市的房价适合农民购买。
而事实上，并非所有的三四线城市都能同时满足这些条件。像鹰潭这样效仿眉山模式的补贴刺激效果如何，也仍有待检验。
国家信息中心宏观经济形势课题组发布的一份报告曾作出判断，认为农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。
在采访中，多位官员提醒说，这么多的农民进城买房后就业怎么办？
不过，记者采访的鹰潭市多位官员和企业家对此并不认同，在他们看来，在整个经济下行压力这么大的情况下，鹰潭的就业并不乐观。
在就业之外，教育、医疗以及交通等公共事业的承载能力能否满足？物业管理能不能跟上？物业费农民是不是可以接受？
这一系列的问题，不只是鹰潭一个城市要面临的问题，也是许多鼓励农民进城买房的三四线城市所共同面临的问题。
“库存”的统计口径
根据不同的统计口径计算的库存量及去化时间大相径庭。在统计口径上，学界尚存在分歧。
上述课题报告采用的是广义的房地产库存概念。
但目前官方常用的库存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狭义的房地产库存概念。
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