资本围猎城中村 亿套存量房交易时代到来

近年兴起的长租公寓行业中，公寓设计者们倾向于把城市中的某栋楼整租下来，按照年轻人的口味重新设计装修，再租出去，以此获利。但在土地稀缺和租金高涨的现实压力下，数以万计的城中村农民房成为一个必然选择。

地产商们想方设法使人们搬离城中村，一群“二房东”又带着年轻人“杀”了回来。数天前，他们宣布发起一项“占领城中村”的存量房改造运动，一时间，响应者众，无论是住宅市场的老大万科还是逐利的资本均没有置身事外。在“供给侧改革”屡屡被提及之际，这赋予了日渐边缘化的城中村另一重存在的意义。

存量房时代

农村、农民名义上被消灭，但城市化进程并未彻底完成，这正是深圳样本的意义所在。

深圳市房地产研究中心主任王锋对经济观察报表示，在大多数城市，工业土地转成住宅或商住用地的难度大，但深圳城市更新对于用地性质的管理较为灵活，通过旧改实现用地性质转变的可能性大。

《深圳市城市更新办法》明确规定，拆除重建类的工业区项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，补缴地价即可。政府在实际的规划中也会考虑区域的发展重点，进行用地性质的改变。例如，改造前城中村用地属于非住宅性质，如果周边以住宅为主，那么改造为住宅用地的可能性非常高；改造前为工业用地，但是周边以商业为主，那么转为商业用途做公寓产品可能性很大。

旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值。招商蛇口的南海意库就是由旧厂房改造而来，不仅作为公司总部的办公用地，还用于出租各种办公、消费类商业。

争当“二房东”

传统的租房模式随即被颠覆：不收中介费，不收管理费，以年或月为单位，扫码付房租。

虽然目前的公寓规模相对于地产开发而言微乎其微，但谭华杰向经济观察报表示，长租公寓市场未来如果爆发，万科很有可能建立一个资产总量、收益规模上都与现有万科业务旗鼓相当的新公司。但一切才刚刚开始。

资本的博弈

黄立冲分析称，目前市场上的打法和商业模式比较互联网思维，互联网逻辑是不管在成长过程中是否赚钱，只要市场做到足够大、形成品牌就可以上市融资，但这种通过高杠杆的对赌吸引更多的投资人加入、最终通过资本市场套现的方式并不适合公寓行业。