许家印发出“去负债”号令 恒大地产融资逻辑变了

其背后暗含了恒大未来对一二线城市大项目的融资趋向：以权益代替负债，永续债退出，房地产基金替入。

中信217亿资金驰援

深圳旧改前景固然诱人，但同时需承担时间和投资成本的不确定性。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在不影响项目独立操盘的基础上，股权让渡也是当前资金面收紧情况下企业融资的一种重要方式。

债股之辨

事实上，恒大是在银行系统清洗地产融资的风口浪尖上拿到这笔资金的。

明股实债揭示了过去地产类企业一种融资路径：通过银行信托等方式以股权投资的方式进行融资，成立合资项目公司，项目公司再用该笔资金进行项目建设。通过项目回笼资金后，以回购股权的方式偿还资金。

在房企报表里，明股实债不计入公司资产负债率中，而是计入权益，通过这样一种股权担保回购的交易结构，这部分融资被计入表外，但实际上是一种债务关系。恒大的永续债即被外界解读为其中一种。

判断一个融资工具是负债还是权益，需要看合约的具体条款。严跃进分析，判断是否明股实债，关键要看此类地产基金是否设置了保本收益或类似固定收益的相关约定。恒大并未在公告中详细披露与信银基金的合作细节和相关条款。

严跃进认为，在监管部门明令禁止的情况下，恒大此次融资被判定明股实债的可能性较小。从房企法务部门的角度，会尽可能规避各类监管风险。

去永续债的历史选择

二是引入房地产基金。例如信银基金在恒大各项目上的资金投入，将使得恒大减少产生新的贷款。在双方达成协议的情况下，恒大还能使用这笔钱去偿还原有债务，使负债率下降。